8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，总结上半年工作，分析当前形势，部署下一阶段工作。其中，在支持房地产市场平稳健康发展方面，多个重磅提法引发市场关注。

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1.   落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序。

2.   加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

3.   因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

4.   指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

由于前几年上车买房的人，房贷利率均无一例外高位站岗，当前存量房贷与新增房贷利率之间存在很大的差距，所以关于下调存量房贷利率的呼声就稳居不下，自2022年下半年开始，提前还贷潮也接踵而至。

据统计， 2017年末到2021年末的房贷利率，一直维持高位，比现在的4.14%左右高140个基点左右。以100万的房贷计算，按照等额本息方式还款20年，则4.14%的利率和5.5%的利率，总利息差距将超过18万元。这对于一个普通家庭来说，如若可以调降利率，将会减轻很大的还款负担，给居民的信心将会注射一剂“强心针”， 同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现，促进居民消费，提振市场。

数据来源：中国人民银行，整理

因此“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”一直备受瞩目，也是购房者最为关心的问题。这也是央行自7月14日公开表态“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”后，时隔半个多月再次表态调降存量房贷利率。

但值得注意的是，前后两次的关于存量房贷利率下调的表述，有本质区别：第一次表态是“支持和鼓励协商”，而这一次是“指导有序调整”。 “指导有序调整”或将标志着存量房贷利率开始全面启动下调。预计接下来，会陆续有银行积极响应，出台相关的降利率政策。

那么什么是存量房贷利率？

简单来说，其实就是个人住房贷款中还尚未还清的部分。

后续又如何调降，调降多少？

其实存量房贷利率下调在历史上曾发生过一次。2008 年10 月央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍，并在答记者问中表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。也是由于当年转按揭的盛行，银行为争夺客户池，分得一杯羹，普遍也都选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。

据了解，其实也已经有银行在“试探性调降”，提前抢占客户池。

兴业银行广州分行率先出招，推出了存量房贷利率1年期利率优惠券。但据了解，该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。除此之外，广州部分银行也已就存量房利率调整开展调研和收集需求，并表示“待监管部门进一步政策指导后再制定相关的管理办法和实施方案等等。”

但存量房贷利率如何调降还应考虑多方面的因素，随着新房及存量房贷款利率的下调，银行的利息收入也承受了一定的压力，会对商业银行的收益产生一定的影响。因此存量房贷利率的调降还尚需时间和空间。

不过随着供需关系的转变，住房信贷市场或将进入存量房时代，客户的选择性更多，身份由“卖方”转向“买方”，对于客户而言，当然是哪家合适选哪家。而对于银行而言，在考虑到自负盈亏的前提下，不如先下手为强，提前抢占客户池。

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